親が亡くなり、兄弟で実家の相続について話し合いをする際、「揉めないように平等に分けたい」と考えることがあります。

しかし、実際の相続では、

・実家に住み続けたい人
・売却して現金化したい人
・税金の負担を避けたい人

など、それぞれの希望が異なるため、

兄弟の相続では「何をもって平等とするのか」が大きな問題になります。

この記事では、
不動産を平等に分ける4つの方法について、

・どこが「平等」になるのか
・他の兄弟へ説明する際、どう伝えれば納得されやすいか
・逆に、どこで不公平感が出てしまいやすいのか 

というポイントについて解説します。

目次

• 実家を均等に分ける4つの方法
• 1. 共有名義で相続する
• 2. 換価分割｜不動産を売って現金で分ける
• 3. 代償分割｜不動産を相続する代わりにお金をはらう
• 4. 分筆して相続する
• まとめ｜実家の相続で本当に大切なのは「平等の定義」

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実家を均等に分ける4つの方法

実家を分ける方法は４つあります。

・共有にする
・不動産を売って現金で分ける
・不動産を相続する代わりにお金を払う
・分筆する

1. 共有名義で相続する

まず、一番わかりやすいのが共有名義で相続する方法です。

例えば兄弟2人であれば、

・長男 2分の1
・次男 2分の1

という形で相続する方法です。

一見して共有が平等に見える理由

共有にして登記をすると、登記簿にそれぞれの持分が記載されます。

「誰がどれだけ相続したのか」が数字で明確になるので、
兄弟の遺産相続では、一見すると最も公平な方法に見えます。

しかし共有には大きな問題があります。

共有相続のデメリット

固定資産税の負担

共有した不動産の固定資産税は、相続人の代表者一人に届きます。

もし、みなさんが代表者の立場になったらと想像してみてください。

最初は「まぁ、いいか」と思って支払っていても、そのうち「自分ばっかり税金を負担している」と不満が積みかさなっていきますよね。

最初は平等だったはずなのに、
固定資産税の負担がきっかけで、後々不公平になってしまうことがあります。

不動産活用に兄弟の同意がいる

共有にした不動産を、売却したり賃貸したい場合には、
共有者の同意が必要になります。

自分は売りたいと思っているのに、
他の兄弟は「毎月、賃料が入るようにしたい」と言い出したらどうなるでしょうか。

話し合いが進まなくなり平行線となります。

さらに、兄弟が亡くなってしまったら
その所有権は、その亡くなった兄弟の配偶者や子供へとわたっていきます。

次に権利をもつ人との関係が疎遠になるにつれて、トラブルも起きやすくなります。

☝️共有を選ぶ場合のポイント

もしみなさんが共有を選択するなら、ポイントは共有にした後。

✅固定資産税の負担方法
✅売却するのか、賃貸するのか

など、将来のことも含めて話し合いをしておくとトラブル防止になります。

2. 換価分割｜不動産を売って現金で分ける

実家や土地を売却し、その代金を兄弟で分ける方法のことを換価分割といいます。
実際、「現金が一番もめない」と思う方も多いのではないでしょうか。

換価分割のデメリット

売却できなければ分けられない

売却が前提にあるため、
買い手が見つからず現金化できないと、いつまでたっても分けられないことになります。

確定申告が必要になる場合がある

実は、換価分割は、売ったお金を分けておしまいではありません。

売却でもうけが出た場合、相続人それぞれが確定申告をしなくてはなりません。

後になって

😡「確定申告するなんて聞いてない」
😡「確定申告したら、私だけ国保が上がって手取りが減った」

と言われてしまったというケースは良くあります。

実家相続の税金に注意

さらに相続税がかかる場合は、
相続の開始から10か月以内に売却すると、小規模宅地等の特例が使えなくなる
可能性があります。

相続税の負担が大きくなると、手取りが減り不満が出やすくなります。

☝️換価分割を選びたいときに何を話すか

みなさんが兄弟に換価分割を説明するときのポイントは、まず事前確認です。

✅ 売れそうな物件なのか
✅ 相続人全員が売ってもよいと思っているか
✅ 売却して利益が出た場合は、税金の確定申告を各自でする

ここまでを話し合っておくと、後々トラブルになりにくくなります。

3. 代償分割｜不動産を相続する代わりにお金をはらう

不動産を相続する代わりに、兄弟へお金を払う方法です。
この方法を、代償分割といいます。

たとえば、実家に住み続けたい人がいるときに、「実家をもらうかわりに、お金を払うね」という方法です。

不動産を手放したくない場合には、 有効な方法になります。

代償分割は信用がかなめ

ただし、代償分割は不動産を相続する人の信用が要になります。

みなさんが、お金をもらう立場だったら…と想像してください。

お金を払うと言われて、不動産の権利を渡したけれども、

いつまでたっても払ってくれない

こんな状況に陥ったらどう思うでしょうか。

😥 本当に、払ってくれるの？
😡 最初からお金を払う気なんかなかったんじゃないか

と不安になりますよね。

つまり、

不動産を相続する人がお金を支払えるだけの資力があることを、他の兄弟に示すことがポイントとなります。

☝️代償分割で納得されやすい説明の仕方

代償分割を兄弟へ提案するときは、
「お金はここに用意してあります」と資力があることを事前に示して
「不動産をもらう代わりに、お金で払う」と説明すると伝わりやすいです。

4. 分筆して相続する

最後は、分筆です。
1つの土地を複数に分け、それぞれ単独で相続する方法です。

ここで、

🤔共有と何がちがうの？

と疑問に思うかもしれません。

分筆は、土地を物理的に切り分けるイメージです。
実際の土地を目の前にしたときに
「ここからここまでが、私の土地」といえるようにする方法です。

一方共有は、土地を切り分けずに、割合だけで決める方法です。

割合だけなので、土地を見ても、ここからここまでが自分の土地と指し示すことはできません。

分筆がなぜ納得感が出やすいのか

共有と違って、「自分の土地」がはっきりするため分筆は納得感が出やすいです。
さらに、他の兄弟へ相談しなくても“自分の意思で自由に使える”状態になります。

売却してもOK、貸してもOK。好きにすることができます。

現実は上手くいかないこともある

分筆の手続きは専門性が高く、自分ですることが難しい手続きです。
そのため、専門家に依頼するときには、報酬として数十万～数百万のコストがかかります。

このコストについて、兄弟とまず話し合いをしなければなりません。

また、土地は分けてしまうことで価値が変わります。

形が悪くなったり、使い勝手が悪くなったりすることで、価値が下がることがあります。
つまり、“面積が平等”でも、“市場価値は平等でなくなる”という問題が起こります。

☝️分筆を選ぶときの説明の仕方

分筆を選びたい場合は、
土地を切り分けるコストや、土地を切り分けた後の価値で不公平がおきないか
を確認し説明するのがポイントです。

まとめ｜実家の相続で本当に大切なのは「平等の定義」

不動産相続で難しいのは、「何が平等か」が人によって違うことです。

• ✅ 面積が平等なのか
• ✅ 金額が平等なのか
• ✅ 心情的な平等なのか
• ✅ 将来の負担まで含めて平等なのか

ここがズレると、揉めやすくなります。

「この方法なら平等です」ではなく、「なぜ平等と言えるのか」を共有しておくことが大切です。

今回の記事を参考に、ぜひ、ご家族にあった方法をご選択ください。
最後までお読みいただきありがとうございました。